O Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos (LabHab) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP lançou, no mês de dezembro de 2023, o livro Ociosidade Imobiliária: metodologia de identificação e reflexões sobre a aplicação do PEUC em São Paulo.
A organização do livro é fruto de pesquisas acadêmicas de anos anteriores, desenvolvidas por docentes e pesquisadores do LabHab, encomendadas pela Unesco em parceria estabelecida com a Prefeitura de São Paulo no ano de 2020. O convênio, que tinha como finalidade o desenvolvimento de instituições ligadas à questão da habitação, convidou o laboratório para elaborar e apresentar uma metodologia de identificação de propriedades ociosas.
Segundo o Estatuto da Cidade, que orienta o planejamento urbano do município em complemento ao Plano Diretor Estratégico (PDE), são considerados imóveis ociosos “todos aqueles com coeficiente de aproveitamento utilizado igual ou superior ao coeficiente de aproveitamento mínimo e que tenham, no mínimo, 60% (sessenta por cento) de sua área construída desocupada por mais de 1 (um) ano ininterrupto”. Isso significa que, imóveis que estão há mais de 12 meses sem indícios de ocupação, sem água, sem fornecimento de energia elétrica – principais critérios de identificação – são considerados espaços que não cumprem sua função social.
O livro publicado pelo LabHab é um compilado de metodologias para auxiliar órgãos especializados da prefeitura a identificar esses imóveis por áreas e ampliar sua capacidade de intervenção.
Ociosidade imobiliária
A FAU tem grande histórico de envolvimento no planejamento urbano estratégico da cidade. Para a pesquisadora e professora Luciana Royer, a convocação do laboratório está diretamente ligada a essa parceria entre o poder público e a Universidade. “A ideia que a Prefeitura e a Unesco tinham é que a gente conseguisse auxiliar processos de identificação dos imóveis vazios. Inclusive o Censo Habitacional, recente, trouxe a público uma quantidade exorbitante de imóveis vagos.”
A identificação desses imóveis é fundamental para a aplicação do chamado Peuc – Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios, um recurso regulamentado no Estatuto da Cidade desde 2014. Esse recurso obriga proprietários de imóveis urbanos vazios, subutilizados ou não utilizados a parcelar, edificar ou utilizar seu imóvel, fixando um prazo para isso acontecer. Ele consta no PDE revisto e aprovado em junho de 2023.
Apesar da existência de uma diretoria específica para esse trabalho, não há funcionários públicos suficientes para realizar uma identificação efetiva em uma cidade com as dimensões de São Paulo. De acordo com o Censo Habitacional, o Estado é o que comporta a maior quantidade de domicílios vazios no País, com 2 milhões. Isso representa 12% das moradias particulares contadas pelo IBGE em São Paulo. A capital é o município com maior quantidade de moradias vazias: são 588 mil casas e apartamentos vagos, número que representa o dobro do valor registrado no último recenseamento, em 2010.
“A cidade foi infraestruturada com recursos públicos e quem deixar esses imóveis vazios, na verdade, faz com que essa edificação não cumpra o que a gente chama de função social da propriedade”, defende Royer. A identificação e notificação dos proprietários para que se atribua uma função ao espaço nada mais é do que o cumprimento da Constituição Federal, na qual o conceito de função social impõe limites ao direito de propriedade e garante que ele não prejudique o interesse da coletividade. Uma propriedade rural ou urbana não deve atender apenas aos interesses de seu proprietário, mas, também, aos da sociedade.
A metodologia de identificação abarca uma sugestão de aplicação de outras políticas não só habitacionais, mas de saúde, lazer, educação, por entender que podem estar ligadas à ressignificação daquela propriedade vazia, em um instrumento para sociedade, fruto de investimento público ao longo de anos em seu entorno. Investimento em saneamento, transporte e mobilidade, lazer, entre outros estão diretamente ligados aos interesses coletivos da construção civil de uma cidade. Para Luciana Royer, essa é a principal finalidade da organização do livro. “É um livro completo nesse sentido, que perpassa as diversas dimensões desse instrumento que é o Peuc.”
Academia e projetos urbanos
O trabalho gerou diversas pesquisas, tanto de iniciação científica quanto de mestrados. Mas, além da importância acadêmica, a organização da metodologia de identificação em um livro ampliou a capacidade de intervenção da Prefeitura de São Paulo. Durante a pandemia de Covid-19, quando as atividades eram organizadas, predominantemente, de forma remota, tecnologias desenvolvidas pelo grupo de pesquisa, em parceria com o Laboratório de Estudos e Projetos Urbanos e Regionais (Lepur), da Universidade Federal do ABC (UFABC), foram aplicadas para fazer a identificação dos imóveis ociosos à distância.
O Lepur, coordenado pelo professor Jeroen Klink, trabalha com georreferenciamento e, na parceria com o LabHab, utilizaram o Lidar (Light Detection and Ranging), uma tecnologia óptica de detecção remota para apontar as áreas da cidade com maior incidência de imóveis ociosos. Essa ferramenta é importante para identificação de alturas e de vazios nas cidades e foi muito útil durante os anos de isolamento social.
A partir da identificação dessas áreas, foi possível organizar vistorias focalizadas que, posteriormente, resultam na notificação dos proprietários e em uma mais rápida ressignificação do espaço urbano que se encontrava em desuso.
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