A primeira década do século 21, sobretudo a partir de 2007, apresenta um quadro de produção imobiliária intensa. Dentre as causas, destacam-se a financeirização dos espaços, sob a ótica do capitalismo industrial, e a consolidação das grandes empresas do ramo imobiliário. Neste contexto, a pesquisadora Maria Beatriz Cruz Rufino da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (FAU) aborda os meandros da questão da incorporação imobiliária e metropolização, tendo como referência a realidade do estado de São Paulo e tenta responder a seguinte pergunta: o que a transformação dessas empresas e a consolidação de grandes grupos de produção imobiliária significam em termos de produção da cidade?
A pesquisa, financiada pela Fapesp, desenvolve-se há um ano, e, tendo como base o recorte histórico apontado acima apoiou-se no fato das incorporadoras – grandes empresas do setor de construção, que se destacam pelo volume de produção imobiliária e expressivo e por sua rentabilidade – captaram R$ 12 bilhões em recursos. Esse montante atraiu a atenção dos investidores estrangeiros, os quais elevaram o patamar dessas empresas que, a partir desta nova dinâmica, assumiram o protagonismo da produção imobiliária do eixo Rio-São Paulo.
Este protagonismo, se inserido em um contexto nacional de disponibilidade de crédito à população, somado à concentração de capital por parte das incorporadoras, consolida um quadro de centralização das ações. Beatriz Rufino destaca, neste contexto, que as empresas romperam com a ideia da construção de edifícios e agora constroem cidades, isto é, além de moradia, há a preocupação de se fornecer infraestrutura ao local, como forma de prover o necessário para a população que lá se instalará. ”Isto é um indicativo significativo da transformação do espaço”, diz a docente da FAU. ”Esse capital vai se transformar em grandes empreendimentos, que serão adquiridos como produto final pela população”, complementa.
Sob outro prisma, a pesquisadora aponta uma mudança no paradigma do acesso à moradia. Em um primeiro momento, levando em consideração a atuação das incorporadas no contexto do programa Minha Casa Minha Vida, pode-se dizer que a moradia cumpre sua função, uma vez que se trata de habitação de interesse social. Entretanto, a transformação do cenário urbano, segundo Rufino, traz consigo um indicador silencioso da forma mais complexa da cidade. Isto porque, a longo prazo, não só o custo dos imóveis será inflacionado, mas todo o custo de vida, o que torna a cidade inacessível do ponto de vista econômico. Assim, a pesquisa aponta que esta valorização constitui um importante mecanismo de controle social. ”Isto gera um quadro de modernização precária”, defende a pesquisadora. O encarecimento dos empreendimentos reforça as histórias desigualdades e segrega o espaço urbano.
Para além da pesquisa, Beatriz Rufino acredita que o Estado deve conciliar a forma como gerencia a questão. ”Historicamente, a máquina pública surgiu para administrar questões que empresas e o mercado não conseguiram resolver. É necessário encontrar uma forma que permita que o Estado regule a atuação dessas empresas, mas também que possibilite que grupos independentes possam atuar em prol da lógica comunitária, a fim de construir moradias e garantir sua função social”, conclui.
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